Аренда против покупки
Сравнение совокупных затрат на аренду и покупку жилья за горизонт в годах
Окупаемость покупки
7 г.
покупка становится выгоднее аренды
Разница за 30 лет
58 960 673,50 ₽
покупка выгоднее
Ежемесячный платёж
92 598,69 ₽
взнос 2 000 000,00 ₽ · 25%
Сравнение по годам
| Год | Аренда | Покупка | Разница |
|---|---|---|---|
| 1 | 540 000,00 ₽ | 757 294,26 ₽ | 217 294,26 ₽ |
| 2 | 1 117 800,00 ₽ | 1 487 958,99 ₽ | 370 158,99 ₽ |
| 3 | 1 736 046,00 ₽ | 2 189 697,37 ₽ | 453 651,37 ₽ |
| 4 | 2 397 569,28 ₽ | 2 859 908,85 ₽ | 462 339,57 ₽ |
| 5 | 3 105 399,12 ₽ | 3 495 637,06 ₽ | 390 237,94 ₽ |
| 6 | 3 862 777,08 ₽ | 4 093 507,88 ₽ | 230 730,80 ₽ |
| 7 | 4 673 171,52 ₽ | 4 649 655,71 ₽ | -23 515,81 ₽ |
| 8 | 5 540 293,56 ₽ | 5 159 635,78 ₽ | -380 657,78 ₽ |
| 9 | 6 468 114,12 ₽ | 5 618 319,68 ₽ | -849 794,44 ₽ |
| 10 | 7 460 882,04 ₽ | 6 019 770,94 ₽ | -1 441 111,10 ₽ |
| 11 | 8 523 143,76 ₽ | 6 357 096,67 ₽ | -2 166 047,09 ₽ |
| 12 | 9 659 763,84 ₽ | 6 622 270,80 ₽ | -3 037 493,04 ₽ |
| 13 | 10 875 947,28 ₽ | 6 805 923,10 ₽ | -4 070 024,18 ₽ |
| 14 | 12 177 263,64 ₽ | 6 897 087,59 ₽ | -5 280 176,05 ₽ |
| 15 | 13 569 672,12 ₽ | 6 882 902,11 ₽ | -6 686 770,01 ₽ |
| 16 | 15 059 549,16 ₽ | 6 748 250,01 ₽ | -8 311 299,15 ₽ |
| 17 | 16 653 717,60 ₽ | 6 475 332,09 ₽ | -10 178 385,51 ₽ |
| 18 | 18 359 477,76 ₽ | 6 043 155,64 ₽ | -12 316 322,12 ₽ |
| 19 | 20 184 641,16 ₽ | 5 426 924,14 ₽ | -14 757 717,02 ₽ |
| 20 | 22 137 566,04 ₽ | 4 597 308,26 ₽ | -17 540 257,78 ₽ |
| 21 | 24 227 195,64 ₽ | 3 615 989,22 ₽ | -20 611 206,42 ₽ |
| 22 | 26 463 099,36 ₽ | 2 581 604,22 ₽ | -23 881 495,14 ₽ |
| 23 | 28 855 516,32 ₽ | 1 491 499,97 ₽ | -27 364 016,35 ₽ |
| 24 | 31 415 402,40 ₽ | 342 890,51 ₽ | -31 072 511,89 ₽ |
| 25 | 34 154 480,52 ₽ | -867 149,43 ₽ | -35 021 629,95 ₽ |
| 26 | 37 085 294,16 ₽ | -2 141 691,36 ₽ | -39 226 985,52 ₽ |
| 27 | 40 221 264,72 ₽ | -3 483 960,40 ₽ | -43 705 225,12 ₽ |
| 28 | 43 576 753,20 ₽ | -4 897 342,89 ₽ | -48 474 096,09 ₽ |
| 29 | 47 167 125,96 ₽ | -6 385 394,50 ₽ | -53 552 520,46 ₽ |
| 30 | 51 008 824,80 ₽ | -7 951 848,70 ₽ | -58 960 673,50 ₽ |
«Покупка» — совокупные затраты за вычетом стоимости жилья (капитала) на конец года; отрицательная разница — покупка дешевле.
Информационный блок: методика, пример и ответы на частые вопросы. На расчёт выше он не влияет.
Как это считается
- Сравнение идёт месяц за месяцем на выбранном горизонте. Сторона аренды — арендная плата, дорожающая на свой годовой процент. Сторона покупки — первоначальный взнос, ипотечные платежи (тот же аннуитетный движок, что в ипотечном калькуляторе) и расходы на владение: налог, ремонт, коммуналка сверх арендных — заданной долей от цены жилья в год.
- Ключевая поправка: квартира — актив. Из затрат на покупку вычитается капитал, который вернула бы продажа на горизонте: стоимость жилья, выросшая на заданный процент в год, минус остаток долга банку. Цена «дорожает» по формуле цена * (1 + рост / 100) ^ годы, с точным расчётом целых лет.
- Итог по каждой стороне — накопленная сумма затрат; у покупки она может стать отрицательной: это значит, что стоимость квартиры на горизонте превышает всё уплаченное. Точка безубыточности — первый месяц, с которого владение становится дешевле аренды нарастающим итогом.
- Помесячные суммы считаются в точных дробях и округляются до копейки один раз; накопления складываются точно, поэтому таблица по годам сходится с итогами.
Пример расчёта
Цифры, с которыми открывается страница: квартира за 8 000 000 ₽ со взносом 2 000 000 ₽, ипотека на 20 лет под 18% (платёж 92 598,69 ₽), обслуживание 1% цены в год, рост цен на жильё 5% в год; против аренды за 45 000 ₽, дорожающей на 7% в год, на горизонте 30 лет.
Аренда за 30 лет обойдётся в 51 008 824,80 ₽. Покупка с учётом того, что квартира на горизонте будет стоить 34 575 539 ₽, оказывается выгоднее с седьмого года — а на полном горизонте чистые затраты владельца и вовсе отрицательны: актив стоит больше всего уплаченного.
Частые вопросы
Почему сравнение честнее, чем «аренда — деньги на ветер»?
Потому что обе стороны считаются полностью: у владельца тоже «ветер» — проценты банку, налог и ремонт, а его плюс — растущий актив. Верный ответ зависит от ставки, роста цен, роста аренды и горизонта; при коротком горизонте аренда часто выигрывает.
Что такое точка безубыточности покупки?
Месяц, с которого накопленные затраты владельца (за вычетом стоимости актива) становятся меньше накопленной аренды. До неё выгоднее арендовать, после — владеть. В примере выше она наступает на седьмом году.
Какие проценты роста цен и аренды вводить?
Долгосрочные ожидания по вашему городу: рост жилья часто близок к инфляции, аренда может расти быстрее или медленнее. Это самые чувствительные параметры — посчитайте пару сценариев и смотрите на вилку; ориентир по инфляции даст соседний калькулятор.
Учтена ли доходность денег, не потраченных на взнос?
Нет — альтернативная доходность взноса не моделируется. Если арендатор инвестирует эти 2 000 000 ₽, его сторона улучшится: прикиньте рост суммы в калькуляторе «Вклад» и мысленно вычтите из затрат аренды.
Что входит в процент расходов на владение?
Всё, что платит владелец и не платит арендатор: налог на имущество, капитальный и текущий ремонт, страховка, взносы. Обычно это 0,5-2% цены жилья в год; введите свою оценку.
Можно ли посчитать «свою» ипотеку подробнее?
Да: платёж, переплату и график по месяцам разбирает «Ипотечный калькулятор» на тех же формулах, а возврат НДФЛ с покупки и процентов — «Налоги и вычеты». Здесь ипотека — часть большого сравнения.